Für die Besitzer ist die Lage sowohl emotional als auch finanziell eine Belastung – Wie juristisch korrekt vorgehen
Mietparteien, die nicht zahlen oder die trotz Kündigung nicht ausziehen – das sorgt für Wut. Doch so berechtigt der Ärger auch sein mag: Vermieterinnen und Vermieter sollten unter keinen Umständen eigenmächtig reagieren und etwa Schlösser austauschen, Strom und Wasser abstellen oder Möbel aus der Wohnung entfernen. “Wer so handelt, riskiert erhebliche rechtliche Konsequenzen und macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig”, warnt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Und zwar selbst dann, wenn sich der Mieter selbst rechtswidrig verhält. Auch Druck, Drohungen oder Einschüchterungen seien unzulässig, sagt Annett Engel-Lindner, Rechtsanwältin und Syndikusanwältin beim Immobilienverband Deutschland IVD. Der einzige rechtlich sichere Weg ist der über Kündigung, Räumungsklage und Zwangsräumung.
Schritt 1: Den Mieter schriflich in Verzug setzen: In der Regel empfiehlt sich zunächst eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit klarer Frist und genauer Auflistung der offenen Beträge. “Je nach Verhältnis zum Mieter und persönlicher Einschätzung kann auch zunächst eine freundlichere Erinnerung sinnvoll sein, vor allem, wenn bislang die Zahlungen zuverlässig erfolgten”, so Engel-Lindner. Bleibt die Zahlung aus, sollte eine weitere, deutlichere Aufforderung oder Mahnung erfolgen. “Spätestens dann ist es ratsam, Konsequenzen anzudeuten”, so Engel-Lindner. Eine formelle Abmahnung sei nicht immer zwingend erforderlich, aber häufig sinnvoll, um den Vorgang zu dokumentieren und dem Mieter eine letzte Gelegenheit zur Zahlung zu geben. Entscheidend sei, dass alle Schritte schriftlich festgehalten sind.
Schritt 2: Bei ausbleibender Zahlung fristlos kündigen: Eine fristlose Kündigung (außerordentliche Kündigung) ist laut Inka-Marie Storm möglich, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten – entweder zwei aufeinanderfolgende Monate vollständig oder über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten – im Rückstand ist. “Wichtig ist dabei eine sorgfältige Begründung im Kündigungsschreiben, in der Höhe und Zeitraum der Mietschulden konkret aufgeführt sind,” sagt Storm. Außerdem sollte die Vermieterin oder der Vermieter die sofortige Räumungsklage verlangen, so Engel-Lindner. Formfehler könnten die Kündigung unwirksam machen – daher idealerweise eine Fachanwältin oder Fachanwalt für Mietrecht zu rate ziehen.
Schritt 3: Einvernehmliche Lösung für Auszug finden:
Zieht die Mietpartei partout nicht aus, sollten Vermieter nicht unbedingt gleich mit einer Räumungsklage den gerichtlichen Weg einschlagen. Denn Prozesse sind langwierig und teuer, die Verfahren können laut Engel-Lindner bis zu zwölf Monate und länger dauern und mitunter mehrere Tausend Euro kosten. Besser sei es, wenn Vermieter versuchen, eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter zu finden. ” In der Praxis geschieht dies häufig durch einen sogenannten Aufhebungsvertrag, in dem ein konkreter Auszugstermin verbindlich festgelegt wird”, sagt Engel-Lindner. Teilweise werde dem Mieter ein finanzieller Anreiz – die sogenannte Abstandszahlung – angeboten, um den Auszug zu beschleunigen und langwierige Gerichtsverhandlungen zu vermeiden.
Schritt 4: Räumungsprozess in Gang setzen:
Kommt es nicht zu einer Einigung zwischen Vermieter und Mieter, ist der nächste Schritt ein Räumungsprozess. Dafür müssen Vermieter am zuständigen Amtsgericht für den Ort, in dem die Wohnung liegt, Klage erheben. “Der Kläger, also der Vermieter, muss zunächst die Kosten entrichten”, sagt Inka-Marie Storm. Zwar müssten diese von der im Prozess unterlegenden Partei, also in der Regel vom Mieter getragen werden. In der Praxis bleiben Vermieter jedoch häufig zumindest teilweise auf den Kosten sitzen, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist und die Kosten nicht durch Verwertung des Mobiliars oder anderes gedeckt werden können.
Schritt 5: Eine Sicherheitsanordnung beantragen:
Eine Sicherheitsanordnung kann der Vermieter beim Gericht beantragen, wenn zu befürchten ist, dass der Mieter oder die Mieterin während des laufenden Verfahrens weiter keine Zahlungen leistet oder Geld beiseiteschafft. ” Ziel ist es, den Vermieter finanziell abzusichern – zum Beispiel, indem der Mieter verpflichtet wird, laufende Beträge vorläufig zu hinterlegen”, sagt Anette Engel-Lindner. Ordnet das Gericht eine Sicherheitsleistung an, muss der Mieter oder die Mieterin diese innerhalb einer festgelegten Frist nachweisen. Das kann laut Storm erfolgen durch: Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren bei Gericht, eine Bürgschaft oder eine Kostenübernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle, z. B. des Sozialamts. Kommt der Mieter der Verpflichtung, eine Sicherheitsleistung zu erbringen, nicht nach, kann der Vermieter laut Inka-Marie Storm bereits währen des laufenden Räumungsverfahrens eine einstweilige Verfügung beantragen, damit der Mieter die Wohnung freimacht.
Schritt 6: Die “Berliner Räumung” anstreben:
Haben sich Vermieter und Mieter im Rahmen des Räumungsprozesses auf einen Vergleich geeinigt oder hat das Gericht ein rechtskräftiges Urteil gesprochen, kann die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen. Die “Berliner Räumung” ist Engel-Lindner zufolge eine vereinfachte und kostengünstigere Form der Zwangsräumung. Dabei beschränke sich der Gerichtsvollzieher darauf, dem Vermieter oder der Vermieterin en Besitz an der Wohnung zu verschaffen – also den Mieter aus der Wohnung zu entfernen und dem Vermieter den Zugang zu ermöglichen. Im Unterschied zur klassischen Räumung werden Möbel und sonstige Gegenstände des Mieters jedoch nicht sofort ausgeräumt und abtransportiert. “Der große Vorteil liegt in den deutlich geringeren Kosten”, sagt Engel-Lindner. Das könne mehrere Tausen Euro sparen. Der ehemalige Mieter habe nach der Räumung noch eine Frist von einem Monat, um die eigenen Sachen zurückzufordern. “Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter die Gegenstände verwerfen, etwa durch eine Pfandversteigerung”, sagt Storm.
Quelle: dpa Immo-Stimme vom 04.07.2026